O Controvertido Uso de Áreas Comuns pelo Devedor

A questão do AirBnB
31 de julho de 2020

A vida em condomínio tem vantagens (ex. segurança, piscina, salão de festas, etc) e desvantagens (ex. barulho de vizinhos, taxas condomínios, etc). E, embora a maioria dos condomínios ofereça, com um custo muito menor, segurança, piscinas amplas, salões de festas, churrasqueiras e playgrounds, a manutenção destas áreas é obrigação de todos e está embutida no valor da taxa de condomínio.

Portanto, se um condômino não paga a sua taxa, este valor é rateado pelos demais, a fim de se manter a devida manutenção de todas as áreas comuns e demais serviços necessários ao pleno funcionamento do condomínio. Quando a inadimplência aumenta, nem sempre os condôminos conseguem manter a manutenção do condomínio em dia, trazendo riscos e transtornos a toda a coletividade.

Por tal razão, há uma busca constante por fórmulas para coibir a inadimplência, estabelecendo punições severas para os condôminos devedores, dentre elas a proibição de utilizar as áreas de uso comum (piscina, academia, quadra de esporte, salão de festas, entre outros).

Mas estas proibições são legais? Há quem defenda que sim, bastando a previsão no regimento interno e/ou convenção de condomínio.

É certo que tanto o regimento interno quanto a convenção estabelecem as políticas e condutas do condômino, com, mas tais regras não podem se sobrepor aos princípios legais do direito de propriedade, estabelecidos em nossa legislação. Isto porque, o direito de propriedade se sobrepões, neste caso, a débito. E, a propriedade imobiliária abrange não só a fração ideal no solo, mas, também, as demais áreas comuns do condomínio.

Sobre o tema o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que “o morador que esteja em atraso com as mensalidades do condomínio não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.” (Resp 1699022).

Ademais, o condomínio dispõe de meios mais eficazes para a cobrança das taxas que, a partir da redação do Novo Código de Processo Civil, são considerados títulos executivos e, portanto, sujeitos e execução direta, com a expropriação dos bens do devedor.

De outro lado, a restrição ao uso das áreas comuns dos condôminos inadimplentes, não traz solução eficaz e imediata para a inadimplência. Pelo contrário, em sendo causa de constrangimento e exposição vexatória, poderá ser objeto de ação contra o próprio condomínio.

Assim, para evitar a inadimplência é importante contar com uma assessoria jurídica eficaz, com resultados rápidos, agindo nos primeiros 30(trinta) dias, a fim de propiciar uma solução que esteja dentro do orçamento do condômino, não deixando a dívida aumentar.

* Lucio Fernando Wiest é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Uhlig & Wiest Advogados. (lucio@uw.adv.br).

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